越南胡志明市
近年来，到越南购买房产的外国人尤其是中国人越来越多，但买房不是买大白菜，应该对当地相关的法律法规有所了解，以免“碰雷”。小编根据越南《住房法》《房地产经营法》、第99/2015/NĐ-CP号议定等相关法规整理有关买房的条件、数量限制、房产期限等规定详列如下，供大家参考：
1.关于买卖房地产的一般规定：
DN NƯỚC NGOÀICÓ ĐƯỢC MUA NHÀ TẠI VIỆT NAM ĐỂ BÁN HOẶC CHO THUÊ?
外资企业可否买房用于出售或出租？
Chương IX Luật Nhà ở đã quy định về quyền sởhữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
《住房法》第九章规定了外国组织和个人在越南的房屋所有权。
Điều 159 Luật Nhà ở quy định, tổ chức nước ngoài (gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 160 Luật Nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh như Chính phủ đã quy định.
《住房法》第159的条件，可以在住宅投资开发项目中购买商品房，除了政府规定的国防和安全保障区域外。（编注：1.外国组织、个人不得购买不带项目的房屋，即不得购买地产项目区域以外的房屋，如越南人的自建房、别墅等；2.不得购买政府规定的国防和安全保障区域内的房产）。
Điều 162 Luật Nhà ở cũng quy định rằng, chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài chỉ được bố trí nhà ở cho những người làm việc tại tổ chức đó, không được sử dụng vào mục đích khác như cho thuê, làm văn phòng.
《住房法》第162条规定：外国机构仅可用其房屋安排其机构工作人员使用，不得用于其他用途，如出租、作为办公室。
Theo quy định tại Khoản 4,Điều 7 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nếu tổ chức nước ngoài bán nhà ở trước khi hết hạn sở hữu nhà ở thì người mua nhà ở nếu là tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ có quyền sở hữu trong thời gian còn lại.
依据第号99/2015/NĐ-CP议定第7条之第4款规定，外国组织于房屋到期前出售房屋，若买家为外国组织的则仅可拥有房屋余下的期限的产权。
Quy định của Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
2014年《房地产经营法》第14条规定了关于可购买、受让、租购房地产企业的不动产的对象：
“Điều 14. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
第14条．可允许购买、受让、租赁、租购房地产企业的不动产的对象：
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
国内的组织、个人可购买、受让、租赁、租购各类不动产。
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua,thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
定居国外的越南人、外国个人和组织可允许租赁各类不动产；依据住房法律法规购买、租赁、租购住房。
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.
定居国外的越南人、外资企业可购买、租赁房屋和建筑物，严格依据房屋、建筑物使用功能作为其办公、生产经营或服务的场所。
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật này.”
定居国外的越南人、外资房地产企业可购买、受让、租赁、租购房地产以依据本法第11条规定进行经营。”
Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài：
外资企业房地产经营范围：
Theo khoản 2 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài được phép hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau:
依据2014年《房地产经营法》第11条第2款，外企可允许经营以下形式的房地产业务：
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
租赁房屋、建筑物用于转租；
- Đối với đất được Nhà nước chothuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
对于国家给租赁的土地，可投资建设用于出租的房屋；投资建设非出售、出租、租购的房屋、建筑物；
- h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầutư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
受让全部或部分的房地产项目以建设用于出售、出租、租购的房屋、建筑物；
- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,cho thuê, cho thuê mua;
对于国家移交的土地，可投资建设用于用于出售、出租、租购的房屋、建筑物；
- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựngđể kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
对于租赁工业区、工业集群区、加工区、高科技区、经济开发区的土地，可投资建设房屋、建筑以依据相应的土地使用用途进行经营。
注：
Hiện, Luật Kinh doanh bấtđộng sản không quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinhdoanh bất động sản bằng hình thức mua nhà, công trình xây dựng để cho thuê hoặcbán.
现行《房地产经营法》未有关于外资房地产企业可以购买房屋、建筑物的形式以进行出租或出售。
2.关于住宅期限：
依据2015年10月20日第99/2015/NĐ-CP号议定第7条之第2、3款规定：
2.Tổ chức nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 159 của Luật Nhà ở được sở hữu nhà ởtối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp chotổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữucó nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy địnhtại Điều 77 của Nghị định này; trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khôngghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi khôngthời hạn.
《住房法》第159条第1款b点规定的外国组织可拥有住房的期限最多不得超过该组织的投资执照的期限。若证件上所列的房屋期限到期，业主有需要延期的则国家依据本议定第77条规定考虑和延期；若投资执照上未注明期限，则签发的所有权证上的期限也记为无期限。
Trường hợp tổ chức nướcngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ởquy định tại Khoản này hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăngký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở nàyđược thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định này; trường hợptrong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trongnước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định của pháp luật thì tổchức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
若外国组织于本条规定的房屋所有权到期前被破产、解散或停止活动，或被越南国家机关收回投资执照，则处理其房屋依据本议定第8条第1款规定执行；若房屋所有权期限内依据法律规定通过兼并或转让注册资本的形式变更为越南组织，则房屋所有权期限为永久。
3.外企、外国人购买越南房产的条件：
Điều kiện để người nước ngoài mua nhà ở tạiViệt Nam：
Theo Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở thì người nướcngoài thuộc đối tượng trên thì có quyền mua nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên để đượcmua nhà thì phải có giấy tờ chứng minh. Cụ thể:
根据《住房法指引的第99/2015/NĐ-CP号议定》第74条，外国人属于上述对象的则有权在越南购买房产，当然其应有合法的随身证件，具体：
Trường hợp 1: Điều kiện với tổ chức
情况1：对于组织的条件
Tổ chức thì phải Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc đượcphép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấpcòn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng mua nhà, thuê mua nhà ở.
组织应有越南主管机关签发的投资执照或允许其在越南活动的相关证件（小编注：如营业执照），且在签订房屋购买、租赁合同之时该证件仍然有效。
Trường hợp 2: Điều kiện với cá nhân
情况2：对于个人的条件
Cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng 02 điều kiện sau:
外籍个人应满足以下两个条件：
- Có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quảnlý xuất, nhập cảnh Việt Nam;
持有有效期内的护照，且有越南出入境管理机关的盖章（即持有合法有效的护照合法入境越南）；
- Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
不属于享受外交豁免权的个人（如外交官）。
另，小编注：根据越南婚姻法规定，跟越南公民合法结婚的外籍个人享有与越南公民同等的待遇；但对比越南《住房法》《房地产经营法》等，却没有发现针对与越南公民合法结婚的外国人在越南购买房产或土地的具体条款。
4.关于外企、外国人购房数量的限制：
Theo quy định tại điều 161 Luật nhà ở 2014, các đối tượnggồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánhngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam; Cá nhân nước ngoài được phépnhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sởhữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ởriêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dântương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặngcho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
依据2014年《住房法》第161条规定，各对象包括：有外商资本、基金投入的企业和外国银行在越南设立的支行、合法入境的外国人可购买、租购、受赠予、受继承和拥有单栋公寓楼不超过30%的套间，若为单独房屋的包括别墅、联排屋则在同一坊级行政区域内其仅可购买、租购、受赠予、受继承和拥有的数量不超过250套。
Nghị định 99 ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiếthơn một số nội dung về vấn đề này, theo đó:
2015年10月20日颁行的第99/2015/NĐ-CP号议定关于上述内容的具体规定(第76条)：
Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơnvị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đócó nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sởhữu số lượng nhà ở riêng lẻ như sau:
辖区人口相当于一个坊级行政单位的区域内的商品房项目，其中用于出售、租购的个人住房，外国组织、个人可拥有的个人住房数量如下：
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻdưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10%tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
若仅有一个住宅项目且个人住房总数2500套以下的，则外国组织、个人仅可拥有不超过该项目总数的10%；
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻtương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá250 căn;
若仅有一个住宅项目且个人住房总数2500套的，则外国组织、个人仅可拥有不超过250套；
- Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhàở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhânnước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
若有2个住宅项目以上的且个人住房总数少于或等于2500套的，则外国组织、个人仅可拥有不超过每个住宅项目住房数量的10%。
本人参考文献资料：
1. 《越南社会主义共和国住房法》（2014年）；
2. 《越南社会主义共和国房地产经营法》；
3. 《越南社会主义共和国政府第99/2015/NĐ-CP号议定》等相关法规。
著作权申明：以上信息由谢凯文律师事务所胡志明市分所陆典谷根据上述越南法律法规整理，并翻译为中文，任何组织、个人转载应注明为本人的作品；若作为商业性用途，需事先得到本人的书面许可。
