日本房产买前请一定三思攻略

走四方
2020-04-12

各位好,我是定居在东京的上海人老蔡,这是本公众号第89篇原创文章,全文7000多字,全是这几年自身积累的经验之谈。老粉丝都知道我开这个公众号的目的是分享自己的所见所得,顺便写点我知道的干货分享分享,最近老写疫情,再不分享点干货我都不好意思了。那今天就来写非常多的人关注的日本房产问题吧,到底能不能买?我也来说说我的看法。

写在文前的声明,本人非日本房地产从业者,本文不是任何意义上的广告,仅以一个持经营管理签证生活在日本的华人视角提供点思路,以下所有结论都从日常生活和朋友交流中得出,仅代表个人观点,因为这个话题没有标准答案,所以如有得罪请多多包涵,有不同意见也不用留言,本号无法开通留言功能。为了节省各位时间,废话不多说,直接切入正题。

日本房产买前请一定三

本文草稿


首先,必须回答一个很多人问过的问题:日本房子到底能不能买,值不值得买。开门见山的回答:能买,但前提是你懂这里面的水多深。如果你一窍不通,甚至都没来过日本,看了点广告就以为自己很懂日本房子了,以为自己能捡漏了,你想多了,劝你别买。

我先在这把日本房产的种类,和购房者的情况做一下简单划分,然后简单分析一下其中的理由。

一般所说的日本房产,从目的上区分,基本分成自住房和投资房两类。自住房不用多解释了,投资房比较常见的是:

1. 小户型投资,面向单身人士的低价小房子,

2. 整栋楼投资,比如一整幢居民楼,或者一整幢商业楼办公楼,或商住两用楼等等。

3. 民宿,酒店,商铺,土地,停车位等等。

更为重要的,是对购房者本身的区分。首先,看你有没有日本身份,你是定居在日本,还是定居在日本境外,有没有来日本的打算。这点很关键,因为不同的情况,买房策略都是不同的。

日本房产买前请一定三

日本定居者无非也就两种,第一种,解决自己住房问题的刚需买家,比如为了孩子读书,或者不喜欢租房的人等;第二种,买房来作为自己在日本的投资渠道,靠房产的现金流回报或增值来实现自己财富增值目的的人。

非日本定居者无非有两种,第一种,想通过投资日本房产实现移民日本目的的人;第二种,纯投资客,纯粹为了配置海外资产,没有来日本打算的人。

下面,根据每种购买者的自身情况,来说一下我自己的看法。

01

非日本定居者,并且想靠投资日本房产,买房收租实现移民的人:

我的结论是:别想了,死了这条心吧。简单的买房收租,靠这个是申请不到日本经营管理签证的,概括成六个字“买房不能移民”。或者说,光靠买房收租不现实,当然也有例外。

要想在日本靠房产来拿经营签实现移民,有几种情况是的确可以拿的,最常见的方式是作假。房产中介(注意,此处一定是房产中介,请区分房产中介和移民中介,完全不一样)通过包装房产项目,发布号称“买房可以移民”的广告,对客户说“买多少套房子可以拿签证”,而把材料外包给行政书士,在申请签证的事业计划书中,做假的经营项目,骗取签证。一堆中国籍行政书士就是这么被抓的,客户一起遭殃中奖,怕不怕?

日本房产买前请一定三

谷歌搜索关键字:

中国人 行政書士 逮捕

这样做,明面上看起来的确是“买房所以拿到了签证”,实际上,你买不买房和你拿不拿得到签证毫无任何关系,也就是说,即便你不买房,只靠作假项目也有一定概率能拿到签证,而即便你买了房,也不是因为你的房子而给你的签证。所以,请不要轻易相信所有跟你说买房能下签的中介,这些人99%是房产中介,而不是移民中介。他们要赚的是你的房产中介费,而不是行政书士手续费。

另外有两种方式可以实现买房移民,第一种是开设自己的房产中介公司,取得相关执照,雇佣有宅建士资格的员工,然后管理你自己的房产,相当于你自己做了房产中介,自己管理自己的房子,的确是可行的。但是成本非常高,取得执照费用不低,公司运营费用不低,还必须雇佣有宅建士资格的人,这个证也没那么好考,工资费用也不低。为了拿个签证搞这么复杂,我只想问何必呢?

另一种方式是自己运营民宿或者酒店,但是重点是“亲自运营”。自己想一下,如果是托管业务,你买了之后,住在全世界都可以躺着收钱,甚至收钱这个动作都有托管公司帮你做掉了,那为什么日本要给你发日本的签证?你并没有必须留在日本的理由,所以这种项目可以作为纯粹的投资标的,但不要指望靠它下签。不过续签时公司名义下的房产的确可以算作公司投资收益,也就是说,不要靠它下签,但是下了签的确可以做这个。

02

日本定居者,买自住房的情况

我的结论是,当然可以买,完全没问题。很多人买自住房的目的,无非是上班方便,生活方便,考虑孩子学区,未来资产保值,获得税金补贴等等。因为这是刚需的情况,所以想买就买。虽然说在日本,租房的比例真的很高,但是对于中国人来说,很多人还是更倾向于买,而并非租,否则会少了一种无中生有的安全感。并且在日本,外国人租房的确很痛苦,我也深有体会也都经历过,所以对一些经济上比较宽裕的朋友,可能会选择直接买自住房。

但是我遇到的很多朋友有这种情况,很多人刚拿到签证登陆日本,甚至人还没来日本,就已经迫不及待的要买自住房了,不管是新房还是二手房,我认为这种情况下,实在太冒失了,完全不建议这么干。我的建议是,起码租房租一年以上,研究透了之后再买。

这么建议的理由,很显然,你连什么地段好,什么地段差,什么房型好,什么房型差,什么房保值,什么房有坑都不知道,被坑的风险远远大于捡到漏淘到宝的风险。我知道刚来的新移民都很激动,看到日本便宜的房价巴不得直接全部一步到位,但是真的已经遇到不少新移民跟我说后悔了,举个例子,很多后悔的人都是因为地段买的太差,他们不知道离车站徒步5分钟和15分钟的区别,也不知道这个车站是大站还是小站,是商业区还是居民区,治安好不好,外国人多不多乱不乱,自己买的房子有没有偏离行情价太多,有没有被坑,1LDK,2LDK是啥意思,抗震级别等等都不知道。

在日本,卖房的成本和买房一样非常高,如果买错了,或者自己不满意,或者被坑了,再卖掉一定会再损失一大笔,买了就不可能轻易卖了,这也是先租一段时间的必要性。因为租约一般是两年,所以如果真的很想买,一年以后我个人感觉差不多可以开始着手了。另外,日本房价虽然这几年一直在涨,但是速度不快,不会出现因为你买的晚,房价差了十万八千里被甩下车的情况,别急。

简单总结一下不要轻易买的理由:

日本房产买前请一定三

1 不懂地段的好坏。甚至很多人都没去过房子所在的车站就直接买了,这种情况大部分人都会后悔或者心里不爽,我走遍全东京,自己喜欢的车站并且真正适合自己的车站不超过5个,地段永远是房子最重要的一点。啥叫地段好,以后有机会再具体展开。

2 不懂房产具体的水有多深,有哪些具体事项等等。我去年写过一篇文章:关于日本房产很多人没注意到的大坑,其中就提到了一些。坑远远不止这些,而避免踩坑的关键就在于,你一定要实地去看,起码能筛选掉一大批看起来不错,实际上有问题的房子。只看房产的广告图,真的没啥用。管理费,修缮费,行情价多少,周边房价行情价多少,一般行情价多少等等。如果是投资,平均断租率多少,续租率多少,复租时间几个月,想定回报率和实际回报率会差多少,成交活跃度,租房市场行情等等都需要做对比了解。

3 不懂日本税法和资金合法性问题。买房是要交税的,持有也要交税,出租产生收益也要交税,卖房也要交税,房子的税具体有多少你了解清楚了吗?你知道如何规避日本高昂的赠与税和遗产税吗?(尤其是赠与税,你懂的)你知道房产收益需要缴纳税金导致实际收益率下降吗?你知道什么样的房子能给自己避税吗?如果你还没拿到正式的日本身份,面对入籍或者永驻的审查人员,你能解释清楚资金来源吗?能提供相应的证明吗?我就有解释不清楚结果永驻被拒的朋友。如果你有日本身份了,如何证明这个买房钱是合法并且完税的?你咨询过税理士了吗?日本房子可不是买了就结束的。

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日本居住者与非居住者的个税征收标准

4 无法分辨中介是否靠谱,有没有被骗。日本除了非公开物件,其他房源全国都是透明的。有的中介,1000万日币收来的房子,5000万日币卖给你,给别人的回扣都能有1000万左右,这样的房子你敢买吗?有的中介,说给你免中介费,结果在房价差价上大做文章,赚的差价比你省下的中介费多得多,你能分辨出来吗?有的中介,把房价拉翻倍,然后承诺给你每年定期返还5%,美其名曰投资回报稳定,你敢买吗?有的中介,把死过人的房子,包装一下抛给你接盘,晚上睡在里面不怕做噩梦吗?

5 不清楚自己有没有贷款资格。我肯定是建议贷款买房的,日本这个零首付和超低利率,太良心了,不贷款都对不起自己,还不限购,还能解决刚提到的资金合法性问题,看着有的朋友零首付,利率年化0.6%左右,我口水也会流下来,但是这个所谓的零首付和超低利率是有条件的,首先三年税单不可少,年薪决定了自己的贷款上限,其次这个房子必须是自己唯一的自住房,机会也只有一次,然后是房龄和自己的年龄决定了贷款年限等等,这里就不展开说了。

6 最大的忌讳,就是把日本房子当成中国房子来看待。中国房子经历过暴涨,日本房子却经历过暴跌,买的时候感觉像是在捡白菜,哇!比北上广的房子便宜好多啊,买买买,买完后才发现各种各样的问题,到时候碍于面子只能吃闷亏。所以我才说,自住房当然可以买,但是你必须研究透彻,而一般没有在日本住满1年以上,你绝对不可能对以上所有注意点了解研究得有多透彻。在不懂的情况下就付出大笔的金钱,这是对自己资金不负责任的表现。

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40年来的公示地价

所以我的结论,对于自住房来说,先租再买,是最稳妥的选择,时间会教会你该了解的一切。不要去心疼租房的租金,老觉得自己还的贷款和租的房租差不多,觉得亏了,这种想法其实不好。租房给了你更多选择和更多时间,租的价值在于“选择权”,而一旦真的买了就别想短时间卖了,有点像谈恋爱和结婚的关系。我在当年租房的时候就一直在到处跑,看哪个地段我愿意烂在这里一辈子,看哪个地段会让你有种“我上辈子是修了多少福才能住在这么好的地方”,我很开心对现在住的地方非常满意,烂一辈子完全没问题。

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昨天摄于家楼下

03

纯投资客,无论是否定居在日本

我的结论是可以买,但是也要充分了解清楚之后再买,不要只看到收益率就直接付钱,除非你的钱是大风刮来的。另外,我个人认为有贷款资格,能放大收益做投资更好。

一般常见的投资方式包含买地盖整装楼,或者一大块地开发后分拆成几套小别墅卖掉等等,因为土地私有制的关系,在日本有钱的朋友完全可以自己做小型开发商,日本著名的大型房企甚至能提供从建造到出租销售的一条龙服务,这种玩法对国内普通老百姓来说是不可能的。还是那句话,日本不是中国。

另外比较常见的是买现成的物件来投资,比如买很多小房子出租分散风险,买有许可证的民宿来自己经营,或者买现成的整幢楼来收租。注意,前面提到的贷款资格问题,买单套自住房贷款的确有各种各样要求,但是买整幢楼要求没那么高,新来的人也是可以在某些银行贷款直接买楼的(最新情况我不清楚,但起码在去年肯定可以)。甚至听说,当你房产数量很多,或者本身事业现金流很充足的情况下,银行人员会带着他们内部评估后认可的房产,主动跑到你这里,给你最优惠的价格和利率,求着你买,基本上只要自己付个首付就行,当然别忘了,前提是你信用够好。

所以,你知道在日本怎么越来越有钱了吗?有一个自己的主业,时刻产生现金流,规模也慢慢做大。然后用这个稳定的事业流水去做贷款炒房的基础信用,利滚利,房滚房,事业和房产同时产生更多现金流,这是我见过最好的商业模式之一。如果你还没看懂我说了啥,请去百度查询麦当劳是如何发家的,或者搜为什么麦当劳其实是家房地产公司。

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讲述麦当劳发家历史的电影:大创业家

整幢楼和单套房最大的区别,就是整幢楼的还款来源看的是对这幢楼收益率的评估,而不是你自身实力,好的楼根本不担心租不出去,就更不用担心还款了,这贷款的杠杆在我眼里是白送的。而日本的楼便宜的几千万日币就能买到,甚至比国内一线城市一套房都便宜,这对于一线城市手握金砖的朋友来说,不是一个很合适的机会么,用一颗蛋换一只下蛋母鸡,当被动收入超过家庭全部开支的时候,财务自由就这么实现了,只要自己充分了解清楚,为啥不能买?

有更高端的投资客,直接自己做REIT去了,全称为“不动产投资信托“,利润可观,要求不低,需要日本身份和咨询专业律师,这里不赘述了,我没这个能力。

04 写在最后

啰嗦了一大堆,我也不知道各位看懂了没有,总而言之,日本房产的水很深,我也不是从业人员,但是的确认识很多很多中介了,通过不停的交流也在慢慢学习的过程中。对于不同情况的买家来说,买当然是能买,但都有一个前提,强烈建议在了解清楚之后再买,并且需要充分了解未来可能发生的风险和收益。

另外,关于防震基准等等的房屋本身建筑结构规格问题,今天先不说了,因为能再写一篇完整文章了。日本虽然地震频发,但是真的没有想象中可怕,房屋建造质量很好,尤其是知名大型建筑公司造的。你需要担心的反而是海拔,土壤液化,积水风险,海啸风险等等。这些都是公开信息,可以自己查,买房时中介也都有告知义务,这里不具体说了。

我认为,在日本置业,你必须搞清楚自己买房的目的,除了刚需自住之外,有三种情况的确是值得一试的。

第一,你的目标是海外资产配置。比如你很有钱,不想只拿人民币资产,而又因为日本房产独有的特殊性(房价稳定,现金流稳定,日币结算,日币是当前世界上最好的避险货币之一),对这样的人来说,日本房产当然是一个好选择,当然美金结算的房产也不错,这个话题非常复杂了。手里握满中国房子,和手里握一半中国房子一半日本房子对冲汇率风险和房价波动,请问哪个更有安全感?

第二,你的目标是个人资产配置。比如你需要调整自己的资产配比,高风险的少拿,低风险的多拿。在投资标的物选择中,日本房产可以算低风险其中的一类,虽然不可能暴涨,但是也已经不可能暴跌了,这在投资界里称作“锁定利润”,比如把期货上赚的换成现货,把股票赚的收益存成余额宝吃利息,把做生意赚的钱换成房子,把高风险房市赚的钱换成低风险国家的房产等等,都是锁定利润的行为。你觉得中国房产和日本房产,哪个风险更高呢?

这里要插一句题外话,投资是锦上添花用的。如果没有两套房或以上,不要想着拿自己唯一的命根子去换国外的房子,一般人承受不住这个压力。合理分配资金,任何形式的投资都应该是闲钱投资。如果你只有100万,拿100万去买个小房子,一年收个5万租金,又有什么意义呢?钱够多再考虑赚被动收入,建议《富爸爸穷爸爸》这本书读三遍以上。

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来了日本后特地买的富爸爸穷爸爸,充值信仰

第三,你的目标是利滚利增值。在认识了从几套房8年滚成50套东京房子的朋友之后,我的世界观也改变了。国内买房,租金收入远大于贷款还款额的房子我听说的不多,但是在日本真的遍地都是,年化回报率大于贷款利率,滚出来的就是正向现金流,作为下一套的首付,2变3,3变4,4变5,速度越来越快,实际操作当然没这么简单,但是看到别人真的成功了,天天躺着数钱,是个人都会羡慕吧。国内更多靠的是增值,但是增值除非卖掉,否则是无法产生现金流的,这也是为什么国内一线城市会有这么多“房子几千万月薪几千块”“有钱的穷人”。也印证了之前说的,不要把日本房产当成中国房产,玩法根本不一样。

上一篇疫情文章末尾的地方也说了,美国带动全世界无限印钞,由于美元的特殊地位,未来几年全世界货币“被动贬值”已经不可能避免了,与其关心疫情影响,还不如关心怎么抓住这百年一遇的机会,因为货币贬值的结果一定是房价上涨,上一轮08年大放水房价涨了多少大家都还记忆犹新吧,该发财的朋友也都发财了。这几天听国内朋友说上海房产中介终于开始忙了,生意开始好了,果然有钱人都知道机会又要来了。希望有缘人能看到这篇文章,如果选择投资日本,小心不要在杂乱的房产市场中损失自己的子弹,现在真的鱼龙混杂。

也别再说什么“奥运会能让房价暴涨/暴跌”了,十来天的体育赛事,没这么大能耐。当你觉得你手里的钱越来越不值钱的时候,房价才一定会涨。面对当下正发生的几十年来最严重的货币贬值+失业大潮+金融危机,你准备好了吗?

另外想说的是,最近正好疫情,你可以去看一下在日本的各行各业,谁亏得多,谁完全没有受影响。做生意的挺下来了,还是做房东的挺下来了。同样是房东,长租客的房东挺下来了,还是做民宿的房东挺下来了,心里要有一杆秤,这是一个非常好的指标。退潮了才知道谁在裸泳,这对于自己在日本的创业方向选择很重要。

以上所有仅代表个人观点,不构成任何投资建议,本文仅表明自己观点,投资买房都是自己的事,谢谢理解。

作者:中本蔡

2020.4.10

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