泰国曼谷房地产各区域地段详解

走四方
2018-07-04

熟悉房地产行业的人都知道,抛开地段谈房产回报率都是耍流氓。从李嘉诚时代流传下来的金句:“地段、地段、地段。”早在上世纪初期,就已成为全球房地产开发商和投资者信奉的真理。

往期文章中,我们曾仔细剖析过泰国楼市,最终得出了一个结论——稳定持续的收益在曼谷楼市中是可期的。但在曼谷市内,不同地段之间的差异仍然巨大,到底该怎么买呢?关键还是看地段。

曼谷区位详解

干货!泰国曼谷各区域详解 最值得入手的地段在哪里?

上图是曼谷市中心(Downtown)的几大住宅地段:

  • Central Lumpini 中央是乐园
  • Pathumwan 巴吞旺
  • Sukhumvit 素坤逸
  • Outer Sukhumvit 素坤逸外围
  • Silom/Sathorn 是隆/沙吞
  • Riverside/Rama III 湄南河畔/拉玛三

这么多个地段,究竟该怎么选呢?其实,这几个地段各有优势,但曼谷的高端住宅还是集中在广为人知的三个CBD区域:Silom-Sathorn、Asoke和Rama 9。

Central Lumpini 中央是乐园

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Central Lumpini 中央是乐园毫无疑问是曼谷最顶级、最寸土寸金的稀贵地段,也是曼谷最老牌的市中心。

1902年,泰国史上丰功伟绩的伟大国王拉玛五世——朱拉隆功大帝对曼谷市区进行了规划。他兴建了Royal Bangkok Sport Club(曼谷皇家体育俱乐部),并下令开通了Rajadamri大道,连接了曼谷的两个区域。曼谷皇家体育俱乐部和是乐园就好比美国纽约的中央公园,Rajadamri大道就好比北京的长安街,已经超越了地段本身的价值,象征着“皇室、尊贵、地位”。

Central Lumpini的土地供应量极度稀缺,绝大多数地块均归皇室所有,目前几乎已无任何尚未开发的土地,对于这里之后的开发造成了不小的限制。

地段综评

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Pathumwan 巴吞旺

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Pathumwan巴吞旺于1914年规划,现主要为曼谷市中心购物商圈。北面以胜利纪念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、东面以Thanon Rajadamri路为界。

全球第六大购物中心Central World、高端百货Gaysorn、久负盛名的Siam Square、顶级购物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新装修的Siam Discovery、淘宝街MBK均座落于此。

此外,泰国最高学府Chulalongkorn University(朱拉隆功大学)、皇家警察局、国家体育场、泰国红十字会等机构均占据了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰丝之王——Jim Thompson的故居亦座落于此。

由于地处土地稀缺的曼谷市中心,Pathumwan开盘的新公寓非常少。轻轨和机场快线换乘站Phaya Thai较片区内其它区域来说算是住宅相对来说集中的区域。

地段综评

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Sukhumvit 素坤逸

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Sukhumvit 素坤逸

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Sukhumvit素坤逸是沿轻轨线而迅速发展的片区。主要指由轻轨站Ploenchit至Ekkamai站沿线的区域。Sukhumvit是最受外国租客青睐的片区之一,也是非常适合做出租投资的片区。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派员工居住于此,毗邻轻轨的高端公寓的空置率因此很低。

通常,越紧邻轻轨线、越靠近Central Lumpini的公寓的均价越高。素坤逸轻轨线上的核心区域主要集中在下面的几个轻轨站:

轻轨站Ploenchit

轻轨站Ploenchit紧邻Central Lumpini,土地昂贵且稀有,已无大面积未开发土地。此地交通便捷、生活配套完善,毗邻贵妇百货Central Embassy以及高档写字楼,但公寓价格却比较昂贵。

轻轨站Nana

轻轨站Nana是Sukhumvit沿线上的两大红灯区之一,如著名的Nana Plaza。这里很受欧美游客的喜欢,吃喝玩乐的酒吧和住宿遍地,但也因此臭名昭著,泰国人不太喜欢在这里安家。虽然这个区域的公寓不太容易转售,但却因欧美住客的庞大数量而容易出租。

轻轨站Asoke

轻轨站Asoke是Sukhumvit沿线上和地铁线的换乘站。自从数年前建成了深受年轻人喜欢的Terminal 21购物中心,Asoke的人流量和人气便成倍增长。

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Asoke是一个十字路口,绝大多数公寓都开发在了南北纵横的Asoke Montri路上。Singha集团的The ESSE Asoke和Raimon Land的The Lofts Asoke是目前这条路上著名的高端知名楼盘。

轻轨站Thong Lo

Thong Lo是近年来备受开发商追捧的区域,Prong Phong区域内的黄金地段越来越少,土地供应还未枯竭的Thong Lo便愈发抢手。同样,无数明星名人居住于此,区域内的生活配套非常纯熟,高档餐厅、高逼格酒吧、潮牌潮店、水疗按摩、中小型购物商圈应有尽有。

地段综评

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是隆/沙吞

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Silom/Sathorn是曼谷最老牌、也是真正意义上的Central Business District(CBD,中央商务区),被称为“泰国的华尔街”,始建于1851年。这里是很多泰国大型企业的聚集地,包括正大集团、曼谷银行等。

Silom/Sathorn后来兴建了很多高层公寓,生活非常方便,深受外国租客的青睐,居住于此的社会精英也越来越多。但是其“商务中心”的地位仍然不可撼动,住宅则是其次,这点与Sukhumvit正好相反。

地段综评

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综合来看,泰国最具升值潜力的区域仍然集中在Sukhumvit 素坤逸和Silom/Sathorn 是隆/沙吞这两个区域。

我们常听到的曼谷三个CBD又是怎么回事呢?

曼谷三代CBD

泰国人对于曼谷的三代CBD都耳熟能详。从投资角度考虑,地段是第一考虑要素,出于保值升值目的,投在CBD是最好的选择。

沙吞(Sathorn)CBD

沙吞区西接湄南河,郑皇大桥连接两个区域,东接席隆区域。两条现有的大规模快速公交线路,即轻轨BTS和城市快速捷运跨越这个最为主要的金融区。正是因为这样的卓越位置,同时受到席隆区域的影响,沙吞开始逐渐成为曼谷重量级的CBD,无数国家的大使馆选择驻扎此地,无数华人在此办公。

轨交带来的Asok CBD

Asok是最重要的曼谷商务中心区之一,也是曼谷办公楼租金最贵的地段之一,附近办公楼的商务客都非常高端。

Asok处在曼谷市两个主要干道 Sukhumvit素坤逸路和Asok阿索克路的交叉路口,双捷运BTS及MRT避免了繁忙的汽车堵塞,方便都市白领等在高峰时刻轻松简单到达办公地点,且离机场快线Makkasan站仅一站之隔。正是优越的交通条件,使得Asok阿索克区域成为继沙吞金融CBD之后,曼谷的第二代CBD。

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Asok商务中心区以商业中心、多大学学院聚集而知名,其次才到公寓住宅区。从办公大楼、知名中学、大学、星级酒店到精品民宿等应有尽有,来Asok的人群要么是在此区域上班的,要么是途径的游客,城铁为曼谷人提供了极大的便利。

周边医院有知名三美泰医院(Samitivet Hospital)。Asok区域是整条Sukhumvit线上最贵的一个地段,主要以高档公寓住宅为主,该区域公寓平均租金市场2.5-4万泰铢。

新中央商务区Rama 9

说起MRT地铁 Phra Rama9区大家肯定不陌生,这里是中国大使馆所在地,是正大集团旗下电信运营商True Move的总部。以地铁MRT Phra Rama 9为中心,作为规划中的未来曼谷新CBD区域Rama 9,该区域汇集了即将施工建设的东南亚第一、世界第三高楼曼谷Super Tower超级塔、即将完工的5A级商办大楼“G Tower”以及现有的“联合利华”亚太企业总部、大型写字楼第九塔“The 9th Towers 等。

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