东南亚新马泰柬越五国炒房政策攻略

走四方
2018-06-22

地产圈流行这样一句话:有一天,你辉煌了,记得买套好房。有一天,你落魄了,把它卖了,还能东山再起。可能是居安思危的理念扎根太深,中国人对不动产的热爱始终如一。如今,在国内各地楼市表现分化的背景下,国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌,而且还出现了一些新的变化。

中国投资者海外置业青睐东南亚

6月15日发布的莱坊2018《财富报告》表示,在2017年的全球大宗交易(超过10亿美元)中,私人投资者占比高达43%。在43%的私人投资者中,有来自50%-60%的比例是来自中国的。不过因为政策的原因,今年内地出去国外投资房地产的比例可能会有所降低,就算是投资地产也会选择能产生实际效益的工业园、物流仓储等,购买地标的比例则相应下降。此外,超高净值海外投资地产的比例中,住宅占多数。主要还是基于小孩读书或者英文的便利性因素。

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按照全球的富豪平均拥有数量来看,中国还有很大的增长空间,其中最高的沙特阿拉伯国家富豪,除去自住外,在全球平均拥有的住宅是4个左右,而中国内地是2-3个,所以还有潜力。

除了个人投资者,国内各大房企的“出海”步伐从来没有停止过。万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等国内房企均已选择布局海外房产,其中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等是目前包括房地产在内的众多企业选择海外投资的主要目标行业。

而随着国内居民收入的增长和理财观念的更新,海外置业细分人群已经发生了很大变化,海外置业不再是高净值人群的专利,中产阶层甚至一些理财观念前卫的白领,也加入了海外置业的大军。

与过去高净值人群多出于移民或子女教育等需求,在英美等发达国家大城市置业不同,中产阶层资金量有限,也更年轻化,他们投资楼市的需求往往与赚取租金回报、养老、度假等目的联系在一起。

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东南亚例如马来西亚、泰国这样兼具宜居和旅游属性的国家,在中国“一带一路”政策的推动下,无疑成为投资者心目中的置业首选。

分析人士称,从去年开始的中国人赴东南亚买房热潮主要有两个原因:中国开展全国范围的楼市调控措施,使房地产市场的交易量大幅下降,投资需求被极大抑制;与此同时,东南亚各国的房地产市场普遍疲软,需求低迷,使房价处于低位,投资吸引力大。再者,这些地区多为旅游目的地,中国人比较熟悉,旅游还能带来租赁预期,有着高于国内房产的投资回报率。

与此同时,加拿大、英国、澳大利亚等国家都在税费等环节上加大了对外国人投资的限制,一紧一松之下,更加剧了这一趋势。

相比欧美中心城市动辄数百万、上千万元的房产投资门槛,东南亚市场一两百万元甚至几十万元的购房门槛深得中产家庭青睐。

投资成本与回报

投资回报率是投资者最关注的问题,我们可以从投资成本和投资回报两方面来看。

投资成本,主要看房价,英美澳各国置业门槛是比较高的。东南亚整体房价相较英美澳及中国一线城市更便宜,使得更多的家庭可以承担。在泰国曼谷,甚至能以不超过60万元人民币的总价就可购置一套精装公寓。而在马来西亚,即便最贵的城市吉隆坡,房产均价也只有3万元/平方米,而槟城和新山的房价只有吉隆坡一半。

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从投资回报来看,马来西亚房价全球第99位,但投资回报率却排名全球第9位。换句话说,你越早选择买入马来西亚的房产,未来转手房产赚取的收益就有可能越高。

从投资成本和投资回报来看,东南亚市场都具备很大优势。

经济的增长和大量外资进入市场,使得近年来东南亚主要国家的房价都有了大幅增长,尤其是首都或者经济中心城市,增幅更甚。普遍在4%以上的租金收益率,也成为投资房产的主要原因之一。

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2015年东南亚各国房价&租金收益率 ↓↓↓

单从上表对比看出,印尼、马来西亚、菲律宾的马尼拉、越南、柬埔寨的投资回报率更高。

在此环境下,不少国家都出台了针对外国人购房的政策。比如新加坡针对外国购房者额外征收15%的税,比如马来西亚设置了最低购房资金门槛……等等。

下面,对这些国家一一解读。

外国人在东南亚各国的购房政策对比

一、外国人在新加坡的购房政策:

1、只有新加坡公民可购买新组屋,永久居民只能购买二手组屋,外国投资者不可购买。

2、外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税(ABSD),仅印花税就要缴纳18%。

3、在新加坡购房同样需缴纳房产税。根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。具体如下:

自住:55000新币年租金估值以内,征税4%。接下来每多15000的估值,税额递进增加2%。

出租:头30000新币年租金估值,征税10%。接下来每多15000,税额递进增加2%。

4、外国人购房可贷款,首付最低20%,利率在1.5%-2.18%之间。

二、外国人在马来西亚的购房政策:

针对外国人购房政策上,大马政府并无“限贷限购”政策,不过为保障本地人利益,政府要求外国购房者只能购买100万马币(合人民币164万元)以上的房产,但各州对此政策的底线要求不一,具体见下表。

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税费方面,在大马购房同样要缴纳印花税、律师费等税费,贷款首付最低30%(第二家园身份者为20%),最长贷款年限30年,贷款利率约为4.2%-4.6%。

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如果在马来西亚购买一套200万元人民币(单位下同)的新房,购买时缴纳的费用大体包括:印花税约3%,6万元;律师费按中等收费标准计0.7%,1.4万元;其他费用约400元,共约7.44万元。

购入后,持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元/年,物业费每平米每月约7元,按房屋面积百平方米计,约1.7万元/年,持有一年成本2万元。

三、外国人在泰国购房的政策:

1、非泰国籍人不能购买泰国土地,即外国人不能购买带地的永久产权建筑,尤以别墅为主。

2、外国人想买多少公寓都可以,且是永久产权。唯一的限制就是,整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中,外籍人士最多购买49%的公寓。

3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地,并拥有永久产权,但要通过注册泰国公司的形式。在泰国注册公司仅需7天,费用低廉,一般不需要你去实际经营,每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。

4、外国人在泰国买房可贷款,首付根据房价或估值核算,一般是30%。但利率较高,在5%左右。

5、若贷款购买期房,看中房子后就要先交定金(25%-30%),相当于首付。而在交房前3个月,可以申请贷款。

6、因为在泰国并没有“房产税”,所以购买泰国的房产,只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

泰国购房贷款政策(点击查看大图) ↓↓↓

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四、外国人在越南购房的政策:

1、购房者必须持有越南合法签证。

2、房屋产权为50年,不是永久产权,但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权;

3、每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋;

4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%,每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套;

5、外国人购房不允许贷款,买房时必须通过银行转款等注意事项。

6、外国人不允许继承房产。

税费方面,越南没有房产税,外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。

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五、外国人在柬埔寨购房政策:

1、凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,仅享有房屋永久产权,对土地没match有产权。match

2、投资一层商铺,需与柬埔寨本地人合资开设,且占股不能超过49%。

3、从二楼起,外国人可以购买拥有100%产权的公寓房产,但不能超过整栋公寓楼的80%。match

4、外国人不能够拥有离陆地边界线30公里内的多业主房屋私人部分的产权,除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。

税费方面,外国人在柬埔寨购置房产可贷款,但利率较高,在9%左右,贷款年限最长15年,最高可贷65%。其他还要交房产税、律师费等。

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总结

国内多座城市发布房产调控政策,限购、限价之声不绝于耳,收紧的政策抑制了楼市的投资需求,海外置业正成为一些投资者眼中新的“蓝海”,反衬出海外优质房产的高性价比,但海外置业真的是“不用浇水的摇钱树”?

据媒体报道,越南芽庄房价因为来自海外强大的购房需求而快速上涨,大量游客借着在芽庄旅游而寻找机会。芽庄一个楼盘,从不久前的每平方米700万越南盾(约合1960元人民币)快速涨至目前的1000万越南盾,泰国一线城市房产价格已经较越南一线城市高出一倍不止。

不过,有已经在当地置业的购房者表示,泰国等东南亚国家置业也不是没有缺点,比如高昂、不透明的物业管理费,不规范的房产中介。此外,除了曼谷这类大城市,芭提雅、普吉等城市的交通配套还有待完善,也为房地产投资带来不确定因素。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于泰国市场而言认购容易抛售难,在税费政策和物业政策方面的变动,可能会影响投资收益和变现程度。而且海外的政治因素、汇率波动等都可能会对投资收益形成一定的影响,这是投资者和企业都应该注意的。

PS:综合自参考消息、观点地产、米筐投资和网络,版权归原作者所有。我们充分尊重知识产权,如有问题请联系我们删除 。

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