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重磅调查去泰国投资房产小心踩到这些坑

走四方
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头条 2017-01-10

曼谷当地的公寓均价,接近1.9万人民币每平方米,附近有轻轨和地铁的普通地区,均价多要1万人民币起。一些热门地区,比如通罗区,是个日本人聚居地,该区域商圈发达,居民消费能力强,均价则在3万元上下。最核心的地段,如曼谷第一高楼Mahanakhon附近,则到了6.4万。

受人民币贬值、国内房价预期回报看空等因素影响,国内不少人群将投资目光转向了国外。境外股票、海外置业是其中较为火热的投资渠道。根据世邦魏理仕公布的数据显示,2016年上半年,中国资本的跨国房地产投资约161亿美元,相比2015年同期增长了一倍,超过加拿大和新加坡,成为仅次于美国的世界第二大跨境房地产投资来源。

不过,针对这一轮巨大的投资浪潮,加拿大、英国、澳大利亚等国家都在税费等环节上加大了对外国人投资的限制,另一方面,国内监管部门也开始从支付等层面限制外汇流出,个人及企业的大额投资都越来越收紧。

在这样的背景下,中国买家悄然将目标转向了东南亚,尤其是泰国。有机构数据显示,在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上,泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后,跃居第四位。芭堤雅、普吉岛、曼谷等旅游旺地,则是中国买家最热门的投资目的地。

不过,投资泰国房产,除了旅游带来的租赁预期,还有很多人们所不知道的坑,等着你往里跳。

占领泰国

“现在国内每人只能买5万美元的外汇,要去投美国、澳大利亚之类的项目,基本都得两三百万美元,找中介想办法转出去吧,成本太高了,但东南亚这边一个项目总价不高,一两百万人民币,找三大姑六大姨的凑一下,基本上就够了。”已经在曼谷购买房产的孙磊称。

在泰国,外国人不能购买土地与别墅,只能购买高层公寓,也正因此,高层公寓的价格比起当地豪华别墅还要昂贵。“贵了大概一倍左右”在曼谷通罗区购买了一处公寓的越女说。在此之前,越女曾实地对曼谷、芭提雅、普吉等地的房地产状况进行了解,并且与越南胡志明市、印尼、马来西亚等地进行比对。

曼谷当地的公寓均价,接近1.9万人民币每平方米,附近有轻轨和地铁的普通地区,均价多要1万人民币起,一些热门地区,比如越女置业的通罗区,是个日本人聚居地,该区域商圈发达,居民消费能力强,均价则在3万元上下。最核心的地段,如曼谷第一高楼Mahanakhon附近,则到了6.4万。

在国内旅游者常去的芭堤雅,酒店式公寓均价2万左右每平方米,普通公寓每方平米1-2万之间,这个价格,普吉一带也差不多。“总体来说,国内过来买的人,都是40平方米左右的居多,这边没公摊面积,所以相当于国内的50平方米上下,总价80万左右。”一名中国籍泰国房地产中介介绍称。

泰国公寓均价走势(单位:人民币)

上述数据也在数名在泰国购房人士处得到印证。不过80万左右这说的是总价,如果以捡便宜的心态去东南亚购房,结果会让你大失所望。在胡志明市中心,房价均价不低于1万;马来西亚因为有可以签证10年的“第二家园计划”,因此楼市正在持续升温,碧桂园在马来西亚一座人工岛上填海而建的公寓“森林城市”,地处郊区,周边交通、餐饮等配套不齐,均价到了1.5万以上。

针对中国买家的购房需求,中国银行、工商银行泰国分行等都提供了最高比例为房屋估价70%的购房贷款,“所以说,要在泰国买房,支付层面并不会成太大的障碍。”越女说,她所购买的公寓虽然说位于日本人聚居区,但该公寓几乎一半都卖给了中国人。在泰国,一个小区或公寓里,最多只能49%的单元销售给外国人。

“其实很多中国人来东南亚的海岛旅游,来了一两次就会喜欢这地方,然后发现房子还不是很贵,就买个房子放租或者来居住养老了。”在曼谷与芭堤雅带领家族经营多年房地产业务的夏津晶称,从养老和长假居住的角度看,泰国空气等自然环境好,也有比较完善的生活配套与服务。因为前来养老度假的人比较多,泰国近来针对老人采取一年一签的签证措施。

当然,距离近是中国买家选择购买泰国房产不得不说的因素。中国人可以随时便捷前往泰国,“很多人未必敢、未必愿意到欧美去旅游,但是敢到泰国。 ”在夏津晶看来,饮食、信仰、生活习惯等没有太大差异,使得国人愿意前往泰国。除了养老度假,在泰国买房的另外一大群体,是中国的中青年中产阶级,闲时自住玩乐,在国内工作时就拿来出租。

在泰国一带投资房产的买家,广东、福建等区域的人较多。也正因此,碧桂园、富力等广东发家的民营房企,在了闽、粤华人较多的泰国等地,开发了较多大体量的社区。在夏津晶的客户里,还有一个群体是不可忽视的。由于世界经济结构的变化,很多劳力密集型的企业,将生产基地从中国转移到泰国等东南亚国家,随之而来的中国籍员工,大多数会在企业所在地周边进行购房。

租金能到6000人民币

泰国房产网上,某个高层公寓的租金列表,这个公寓的售价约为2.9万元/平(单位:人民币)

“租金回报还是挺高的,我40平方米的房子,在曼谷能租到6000人民币一个月。”在越女买房的区域,一间40平方米足有的公寓,一个月租金基本都可以达到6000人民币上下。按照夏津晶的数据,在曼谷买房,一年租金回报率在4~8%左右。

夏津晶说,在曼谷购房的中国买家,更多是看中城市建设比较好,生活比较方便。他们买的基本都是小户型公寓,相对单价要高一些,但小户型公寓更容易出租。购置芭提雅、普吉等地沿海公寓的人,大多数时间都会将房子由中介机构拿去出租给游客,度假的时候自己会过去住。

按照曼谷的平均房价和平均租金算,曼谷的高层公寓为1:219,也就是说,在曼谷买公寓,花上219个月左右,基本就能收回购房成本。相比之下,在中国,北京是623个月,上海是656个月,广州则是470个月。

在税费层面,泰国的房产交易税新房为1%,维修基金为100元人民币每平方米的维修基金,二手房在交房后出售,5年内税费为4.3%,5年后是1.5%。

不过,如果中国买家是希望买进卖出的方式投资获取回报的话,在泰国是比较难的。在夏津晶看来,泰国房价10年来基本没有什么大涨大跌,价值上比较稳定,回报更多的是出租或者保值了。

对于“中国人大举进入泰国买房,推高了泰国的房价”的说法,夏津晶表示,目前还未达到这样一个程度。但是已经存在这样一种可能,两三年以后这个说法可能会成立。中国驻泰国大使馆的经济参赞说,过去是几个企业几个人来咨询,现在是一个省一个省一大波人组团来找我谈在泰国投资房产。

一个个的坑

曼谷富人区,把画面一分为二的是素坤逸路,这条路沿线房价升值潜力最大。(受访者供图)

物业管理费是前往泰国买房的中国买家集中吐槽的问题。在购置房产前,中介等销售人员对买家提问的物业管理费问题,大多数都会说“这个不用多少的,可以忽略不计”,然后敷衍过去。当买家收房时,高昂的物业管理费会让买家觉得惊讶。“60泰铢一平米,合人民币12块一平,一年下来物管费一万多,然后中介帮打理出租的佣金是一个月租金6000,你人不在泰国,中介时不时要去打理房子,也要一个月租金的房屋管理费,然后泰国的房子都是精装修,但收房时候都会有各种各样的问题,比如这个月水管爆了,哪个月地板翘起来了,我选的还是泰国算最大的开发商了,周边的华人买房都存在这些问题,修理下来也是一笔费用,这些杂七杂八的要掉了你半年的租金了。”孙磊称。

周振浩在曼谷购置了房子,他和很多在泰国购房的买家一致认为,泰国的房产中介异常不规范,“如果你不是呆在泰国自己放出租,那必须要把房子给中介,曼谷的房子收益率年6%左右。泰国政府对于中介没有法律约束,中介费由中介喊价居高不下不说,由于中介处在强势地位,随时会跟你要各种费用,你不给是吧,中介说翻脸就翻脸,直接把你房子撂在一边不管了,碰到这样的事情你是不是还要坐个飞机过来?”

周振浩说的状况较为普遍的存在,但更极端的也常有发生,有受访者表示,中介将房子租出去了,但时常会和你说房子并没有出租,租金就都到了中介个人手上。“我觉得不对劲,直接去到了房子那敲门,房子里一直有人住。”

国内关于泰国置业购房的宣传,千篇一律的强调泰国房产是“永久产权”,事实上针对外国人购房,泰国房产的产权多数是90年,并且是30年一签。在清迈,有着各种各样的别墅出售,别墅附带的土地是永久产权,但前提是外国人要在当地开办公司才能获得。清迈的别墅,很多中国买家把定金或者全款投进去后,最后出现更改登记出了问题,中介跑路了,钱就打了水漂。

如果打算投资,可以选择曼谷,如果养老度假,可以选择芭堤雅和普吉,但如果离开曼谷,在泰国其他地方投资房产,是需要慎之又慎的。孙磊说,在曼谷轻轨沿线,房子不愁租,并且保值。但比如芭堤雅和普吉,就不是这么回事了。芭堤雅和普吉这些地方,如果地理位置离旅游景区很近,出租还比较容易,但“只要不是那么近”,理想一点,一年租出去的时间也就三四个月了。至于想脱手卖出去,就更是艰难的事。

“芭提雅大片大片的地等着开发,记住了泰国什么都缺,就是不缺地。”孙磊说,现在泰国在大搞轻轨、地铁等基础建设,芭提雅、普吉这样的地方,还是需要五年十年的开发,可能才可以在生活配套上稳定成熟起来,如果熬得住等到那时候,会有稳定的租客或者转手卖出,但短时期来说,情况不是那么乐观。“芭提雅大量的俄罗斯人在那卖几年前买的房子,为啥?瞬间脑热造成的,你感觉到有点发烧吗?”

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